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2010年10月5 星期二
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一線城房價漲幅遠高其他城 去庫存應防一刀切



     “去庫存”大戲持續上演,同時,樓市政策加速告別“一刀切”,分類調控路線逐漸明朗了起來。一線城市、個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市,城市間房價漲幅差距進一步加大。可見,未來去庫存的重心更加明顯地傾向三線城市已成必然。

  樓市全面回暖

  根據國家統計局公布的數據顯示,總體來看,2月全國主要城市的房地產市場出現了整體回暖。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,盡管適逢春節 假期,絕大部分城市成交量有明顯下降,但70個大中城市房價漲幅較上月仍有所擴大,且上漲的城市個數有所增加。其中,2月新建商品住宅價格環比上漲的城市 有47個,比1月增加9個,創下了23個月以來的新高。

  而在本輪樓市“暖春”的推動下,面臨巨大庫存壓力、一度持續下行的三線城市房價也出現了上揚。數據顯示,2月一二三線城市新建商品住宅價格環比均出現上漲,且漲幅分別擴大0.5個、0.1個和0.1個百分點,三線城市房價漲幅更是出現了近5個月來的首次“轉負為正”。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,從去年“3·30新政”后一線城市樓市強勁復蘇,帶動了部分二線城市房價上揚,到年末70個大中城市房價過半環比上漲,基本代表了2014年開始的一輪調整期已經結束,全國房地產市場進入了全面復蘇時期。

  值得注意的是,盡管多地房價普遍上漲,但城市間房價漲幅差距進一步加大,一線城市和個別熱點二線城市房價漲幅遠高于其他城市。其中,領跑全國樓 市的深圳、上海同比漲幅超過25%,而房價下跌城市主要集中在經濟增長相對較低的東北地區和西部地區,包括大連、西寧、銀川等,同比跌幅均超過1個百分 點。業內人士提醒,這表明全國樓市分化現象仍在持續。

  政策持續發酵

  如果說在國家統計局公布1月我國70個大中城市住宅銷售價格時,業界紛紛還認為我國連續出臺的多項去庫存政策仍未發揮明顯效果的話,那么本次各“線”城市新房價格齊環漲終于讓人們看到了中央調控為市場帶來的實質性變化。

  “2月中央財稅政策、貨幣政策‘雙管齊下’,連續從首付比例、利率、契稅、營業稅等多方面針對樓市尤其是二三線城市的樓市出臺多項利好政策,有 效地刺激了樓市需求,提振了市場信心,因此2月有更多二三線城市的新房價格由降轉升,全國新房樓市出現了整體復蘇的趨勢,同時,二手房市場更為成熟的一線 城市及部分二線城市的二手房價格也出現上揚。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱。

  亞豪機構市場總監郭毅也同樣肯定了系列政策的利好作用,她認為,2月包含了春節假期,從傳統成交情況來看,通常都會形成一年之中的樓市交易淡 季,但在一系列政策提振下,2月房價上漲的城市卻依然得以增加,可見,在穩經濟、去庫存的目標下,國內房地產調控政策還將保持寬松勢頭,這也將進一步拉動 購房需求,促進樓市成交量的攀升,助推房價上漲。“從今年前兩月國家統計局公布的我國70個大中城市住宅銷售價格來看,可以說,2014年起我國樓市開始 的這一輪調整期已基本結束。”張大偉表示。

  去庫存“因城施策”

  在不少業內人士看來,要更好地調控房地產市場,還需要更具針對性的調控措施。事實上,由于前段時期出臺的多項財稅及貨幣政策針對面過于寬泛,已經有專家表示,這些政策最終對三線城市房地產市場的實際促進作用可能小于預期,而且可能反倒是影響了購房者心態,導致大量購房性需求集中釋放,間接帶動了 更多熱點城市的房價加速上揚。

  事實上,分地施策的調控樓市思路早已有了鋪墊。在今年的政府工作報告中,李克強總理就提出要因城施策化解房地產庫存,即對房價持續“發燒”的重 點城市加強限購措施,同時幫助三四線城市疏解庫存壓力。昨日,國務院副總理張高麗也公開表示,將通過打通供需通道、分類指導、因地制宜、因城施策,努力化 解房地產庫存,促進房地產市場平穩運行。

  而在不久前頒布的房地產交易契稅新政中,也明確北上廣深這四個一線城市不執行第二條政策,即有助于去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營業稅優惠,開啟分類去庫存序幕,證明當前中央已將去庫存的重點鎖定在三四線城市。

  “目前三線城市去庫存面臨的最大難題是需求不足,”偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示,由于人口持續流向外地,導致當地缺乏應有的產業基礎 和配套設施,也難有消化大批商品房庫存的能力。所幸政府已經意識到了問題所在,提出未來將打造十幾個類似北上廣深的中心城市,以帶動周邊地區的購房需求。

  談及一線城市難降的樓市熱度,孔丹強調,限購不能只是提高門檻,更重要的是穩定市場預期,同時通過政策手段限制投資投機需求,從而引導鼓勵改善型住房需求平穩釋放。

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