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2010年10月5 星期二
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南京設12%漲停板 熱點城市調控加碼預期強烈



   近日,北京市通州區、環京區域的“北三縣”和南京均傳出收緊調控的消息。經21世紀經濟報道多方求證,南京的調控政策最終被坐實,并將出臺包括“限價令”在內的一系列調控措施。在熱點城市周邊及核心二線城市,房地產調控政策出現一定程度的收緊,已是事實。

  這也被認為是過去一年來樓市調控政策的余波。由于房地產市場區域差異特征的存在,調控政策思路已從全面放松,演變成一線城市收緊。如今,政策收緊的范圍又進一步擴大。

  國土資源部近期發布的一份報告指出,“前期房地產調控政策效果顯現,但不夠理想,一線城市市場熱度上升明顯,三四線城市改善有限。”因此,政策的局部收緊,亦被視為一種“糾偏”。但有觀點認為,由于這些手段帶有強烈的行政色彩,不宜作為長久之計。

 南京設12%“漲停板”

  近期的政策收緊傳聞,主要集中在北京、環京區域的“北三縣”、南京三地。

  南京市于4月21日傳出“商品房限價”的消息,經記者多方了解獲悉,限價政策已經寫入南京的調控中,將于近期出臺。其中包括“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目,按照價格區間分類指導,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬-3萬元的,年化漲幅不宜高于10%;每平方米3 萬元以上的,年化漲幅不宜高于8%。”

  當地開發商向21世紀經濟報道記者表示,南京市的商品房價格由物價局批復,近期明顯感覺審核更為嚴格。很多房地產項目上報的價格未被批復,而不得不推遲開盤時間。

  而隨著通州區正式升格為“城市副中心”,北京市擬對通州區域的商住項目實施限購政策,且首付比例有可能大幅提高。21世紀經濟報道記者從通州區產項目證實了此消息。若最終成真,作為樓市調控政策最為嚴厲的區域,通州樓市調控將進一步升級。

  在此之前,通州區已經出臺了較為嚴厲的限購政策,并將門檻設置為“落戶通州3年(含)以上”,或“近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅”。但該項政策僅針對住宅實施,商業立項的項目并不在限購范圍內。

  環京區域的“北三縣”(燕郊、大廠、香河,均隸屬于河北省廊坊市)亦傳出暫停二手房網簽的消息。經21世紀經濟報道記者多方求證,大廠與香河兩地并未取消,燕郊則暫停了全部網簽交易。對此,官方給出的解釋為“系統整合”,當地中介機構則表示,暫停網簽的原因在于“留出時間處理此前的單子”。

  具體而言,廊坊市于4月初將首套房最低收費比例提高至三成,但按照正常的交易流程,仍有大量的“二成首付”交易在此間完成。為使得這部分購房者補齊首付,主管部門才暫停網簽。

  梳理此前的政策不難發現,房地產調控政策思路正在發生微妙的變化。

  2015年9月和2016年2月,監管層兩次發文,調低購房的最低首付比例。這兩次調整均繞開了5個限購城市,即北京、上海、廣州、深圳、三亞。

  3月18日,蘇州出臺房地產調控政策,對商品房實施限價。3月25日,上海發文提高二套房首付比例,并將限購門檻提高到“五年社保或納稅記錄”。同日,深圳也發文提高購房首付比例和限購門檻。4月1日,河北廊坊發文,對環京區域的三河、大廠、香河、固安4地實施限購。

  有業內人士指出,樓市調控政策正在經歷“由面到點”的變化,由中央層面統一出臺政策,變為地方政府自行調整。在政策思路上,雖然全國整體“去庫存”的方向未變,但越來越多的城市加入到收緊調控的行列。

  調控思路漸變

  這種變化與樓市的區域分化特征關系密切。近期以來,熱點城市出現市場供應不足,但成交旺盛的現象,庫存不斷告急;以三四線城市為主的非熱點城市則供應過剩,成交低迷,去庫存壓力大。

  根據國家統計局的數據,今年3月,全國70個大中城市中,新建商品住宅價格的同比最高漲幅為62.5%,最低為下降3.8%。上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市,其房價漲幅遠高于其他城市,其余二、三線城市房價走勢相對平穩。

  就南京而言,3月南京新建商品住宅價格環比上漲3.5%,僅次于合肥、上海、深圳三地,并已連續13個月上漲。同比漲幅高達17.8%,僅次于北京、上海、深圳三個一線城市。

  分析人士指出,此輪房地產市場火爆的區域,主要有一線城市的周邊區域,如環北京的廊坊市,環上海的江蘇昆山等。另外還有東部核心二線城市,如南京、蘇州、廈門等。

  對于前者,主要是受一線城市的輻射所致。據了解,環北京的“北三縣”購房者中,有相當比例來自北京。對于后者,由于屬于區域核心城市,本身就具備較強的吸引力,且從供需關系上看,已經具備“類一線城市”的特征。

  此外,據21世紀經濟報道記者了解,在“北三縣”和南京、蘇州樓市中,投資需求的比例都在不斷擴大,甚至有大量的外地投資者進入。在股市波動較大、有效投資渠道不足的情況下,資金涌入熱點城市的房地產市場,進一步加劇了城市之間甚至城市內各區域間的市場分化。

  在這種背景下,單一的調控政策就難以達到預期的效果。國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院近期發布的一份報告就指出,“前期房地產調控政策效果顯現,但不夠理想,一線城市市場熱度上升明顯,三四線城市改善有限。”該機構認為,因地制宜的差異化調控施策將繼續實施。

  中原地產首席分析師張大偉認為,未來熱點二線城市出臺約束政策的可能性很大,南京、合肥、廈門等城市都有可能在最近出臺政策。就政策手段而言,除“限價令”外,還可能包括收緊信貸、加稅、增加土地供應、打擊場外配資,等等。

  值得注意的是,由于“限價令”等政策帶有強烈的行政色彩,因此分析人士指出,雖然這些政策能夠使市場迅速降溫,但并不利于市場的長遠健康發展,在市場環境真正改善之時,應選擇適時退出。

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