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關于進 一步規范商品住房銷售行為的通知



關于進 一步規范商品住房銷售行為的通知

贛建房〔201824 

各市、縣 (區)人民政府,省直有關單位:  

  根據住建部等七部門《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(建房 201858 號 )、住建部 《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》(建房 〔2016223 號 )精神,經省政府同意,現就進一步規范全省商品住房銷售行為有關事項 通知如下:  

  一、建立健全商品住房上市預報制度。房地產開發企業應在每年 6 月和 12 月向屬地房管部門報送商品房開發項目預 (銷 )售半年計劃;預 (銷 )售許可申請前須報送商品房 “一房一價”表,并納入網簽備案系統進行價格管理。房管部門對未按制度報 送上市計劃和  “一房一價” 表的項目,暫緩辦理網簽。  

  二、加強商品住房預售許可管理。達到預售條件的樓幢,房地產開發企業應當在 30 日內向預(銷)售審批行政部門申請預(銷 )售許可,嚴禁以分批、拆零等方式進行申報,拖延上市銷售時間。預(銷)售審批行政部門應當將通過審批的預(銷)售許可項 目、可售樓盤和房源信息在房管部門信息網站公開。規劃、建設部門應當督促房地產開發項目建設進度。房地產開發企業應當將含有格式條款的商品房買賣合同文本報市場監管(工商)部門備案,不得利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。取得商品房預(銷)售許可證后,房地產開發企業要嚴格按照已報備的 《商品房預售方案》對外公開銷售。對未按照 《商品房預售方案》銷售的,當地房管部門應責令限期改正,逾期未改正的,可暫緩辦理項目網簽。未取得預售許可證的項目,房地產開發企業不得對外銷售,不得以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或變相收取定金、 預訂款、誠意金等費用。   

  三、完善商品住房信息公示制度。取得預售許可的商品住房項 目要在 10 日內一次性公開全部批準預 (銷 )售房源。房地產開發企業商品房銷售應當執行明碼標價制度,在商品住房銷售現場明顯位置公示以下信息:預售許可證及預售方案信息;商品房 “一房一價”表信息,包括:樓層、朝向、房號、戶型、建筑面積、公攤面積、銷售價格、價格有效時間等;商品房銷售進度信息,按照  “可售”、“預定”、“已售”等每套房屋的銷售狀態信息公示。精(全)裝修商品住房還需公示住宅裝修價格、施工圖審機構對裝修設計圖的審查文件、住宅裝修標準清單、裝修價格評估報告等內容。  

  四、完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的市縣,要在 2018  12 月底前制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項 目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。房地產開發企業不得另設其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款(包括預訂款、首付款、按揭貸款等)。  

  五、規范精(全)裝修商品住房銷售行為。對本通知印發前已批在售的精(全)裝修商品住房樓幢,開發企業應按通知要求規范銷售行為,完善公示信息;房管部門應當對新批(全)裝修商品住房樓幢的裝修價格實行最高限價。房地產開發企業應提供多種裝修方案供購房者自愿選擇。新建精(全)裝修住宅預售前,房地產開發企業應建造銷售樓盤內所有戶型實體裝修樣板房,并由房管局或房地產 (估價 )行業協會通過公開隨機抽簽的方式選定多家評估機構,對樣板房進行裝修價格評估,評估后的均價作為裝修銷售價格。裝修銷售價格應當納入備案系統進行價格管理,并與住宅銷售價格分開計算。售房時,房地產開發企業須將已公示的裝修價格經購房人簽字確認并存入購房檔案。住宅預售裝修價格應當在商品住房 “一房一價”表中體現,并接受價格監管部門監管。  

  六、規范車位(車庫)出租行為。房地產開發企業在申請商品房預售許可時,對所配建的汽車車位(車庫)出租價格作出承諾并報價格監管部門接受監管,同時抄送房管部門,并在銷售現場公示。住房預(銷 )售不得捆綁出租車位(車庫、柴火間、儲 藏間等)。  

  七、規范商品住房代理銷售行為。房地產開發企業實行商品房代理銷售的,應當委托具有企業法人資格、按規定辦理備案的房地產經紀機構代理,代理費用按 “誰委托誰支付”原則執行,不得將代理費用轉嫁購房人。不得委托個人或者沒有經過備案的機構進行銷售代理;不得采取通過 “電商”、“服務商”、“科技公司”等第三方,收取 “團購費”、“會員費”、“信息咨詢費”、“茶水費”等加價出售商品住房。房地產經紀機構和執業人員不得壟斷房源、操縱房價,炒賣房號、賺取差價,代收代管甚至非法侵占、挪用客戶交易資金,采取威脅、恐嚇等暴力手段強制提供代辦服務、擔保服務、強制收費。不得就同一房屋簽訂不同交易價 款的 “陰陽合同”,非法規避房屋交易稅費,與投機炒房團伙串通,謀取不正當利益。不得通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房。  

  八、規范商品住房其他銷售行為。房地產開發企業應當嚴格按照政府備案價格一次性公開對外銷售,不得捂盤惜售或者囤積房源,不得價外加價或者以捆綁車位(車庫、柴火間、儲藏間等)、裝修等附加條件變相價外加價;不得擴大面積建造樣板房,誤導消費者;不得通過提供“首付貸”或者采取 “首付分期”等形式,違規為炒房人墊付、變相墊付首付款或者限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款;不得一房多賣或者向不具

備購房資格的對象出售商品住房,或者誘導、教唆、協助購房人偽造資料規避限購政策;不得雇傭人員制造搶房假象,惡意炒作,哄抬房價,擾亂市場秩序。  

  九、規范商品住房廣告宣傳行為。房地產開發企業、房地產經紀機構發布商品住房廣告,應當遵守《廣告法》、《城市房地產管理法》等有關廣告監督管理和房地產管理的規定,內容應當真實、合法、科學、準確,不得欺騙和誤導公眾。商品住房廣告應當載明商品房預售許可證號,不得發布未取得許可或備案的房地產項目預 (銷 )售廣告;涉及交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等,如在規劃或者建設期間,應當在廣告中注明;廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾;不得含有為購房人辦理戶口、就業、升學等事項的承諾;不得通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散布房地產虛假房源和價格信息,捏造、散布開盤售罄、封盤漲價、地王樓王、政策變化等不實信息。房地產開發企業、房地產經紀機構發布的各種形式的商品住房廣告,其中明示及承諾的內容和事項,應當與購房者在 《商品房買賣合同》中予以明確。  

  十、嚴厲查處違法違規銷售行為。各地要把打擊侵害群眾利益的違法違規行為,作為規范商品住房銷售行為工作重點,切實履行房地產市場監管的主體責任。各有關部門應當按照各 自職責,形成合力,強化監管,嚴肅查處違法違規行為。  

  房地產開發企業、房地產經紀機構違反本通知規定,對未取得預售許可證的項 目擅 自預售商品住房、不按規定使用商品房預售款項、將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人即一房多賣、委托沒有資格的機構代理銷售商品房等行為,由房管部門依照 《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關規定,從嚴從重處罰。廣告經營單位、房地產開發企業和房地產經紀機構進行商品住房銷售廣告宣傳違反本通知第九條規定的,由市場監管(工商)部門依照《廣告法》的規定,從嚴從重進行處罰。  

  房地產開發企業、房地產經紀機構違反本通知規定,未落實商品住房明碼標價、“一房一價”制度、預售裝修價格未納入 “一房一價”表中接受價格監管部門監管、車位 (車庫 )出租未承諾出租價格并報價格監管部門監管、捆綁搭售、收取或變相收取價外費用、加價出售商品住房、將代理費用轉嫁購房人、操縱房價等行為,由價格監管部門按照有關規定查處;為客戶簽訂“陰陽合同”提供便利、非法規避房屋交易稅費等行為由市場監管、稅務部門按有關規定查處;擴大面積建造樣板房,誤導消費者、未按規定公示預售信息、捂盤惜售、壟斷房源等行為,房管部門應當采取書面警示、約談企業主要負責人、整改到位前暫緩網簽等督促整改到位。視情節輕重,還可采取公開通報、列入失信企業名單、由資質許可機關在資質審查中重點審核等措施;對拒不整改的可暫緩辦理其他相關手續,直至取消其開發企業資質,并將有關信息通報土地、稅收、金融、市場監管等相關部門,限制其參加土地購置、金融信貸等。對非法侵占、挪用客戶資金,暴力手段強制提供服務、與投機炒房團伙串通等涉嫌違法犯罪以及涉黑涉惡問題移交司法機關處理。相關處理結果信息與國家企業信用信息公示系統 (江西 )對接,并將查處結果通報各成員單位,形成聯合懲戒。                                           十一、營造良好輿論環境。各地各有關部門要建立信息發布機制,通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等媒介,進一步加強政策解讀,正面引導輿論,回應社會關切,通過定期集中曝光違法違規典型案例,形成震懾,為房地產市場平穩健康發展營造良好輿論環境。  

    十二、強化檢查督查問責機制。各級房管、市場監管等部門要加強商品房銷售行為的監管和指導,加大日常巡查檢查力度,督促房地產開發企業嚴格依法依規進行商品房銷售。對發現違法違規行為的,從嚴從重查處。對違法違規行為打擊不力、人民群眾投訴較多、房地產市場違法違規行為較嚴重的地方,要加大督查力度。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、玩忽職守的部門和人員,要堅決問責。  

 

                                  省住房和城鄉建設廳     

2018  12  3 

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