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2010年10月5 星期二
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數萬億規模公募REITs助燃長租公寓市場



 雖然此前盛傳將于4月出爐的首批公募REITs試點產品可能延期,但公募REITs真的要來了!

  公募REITs事關長租公寓行業的金融退出機制,也是保障行業穩定健康發展的重要一環。在本月初發布全國首單省級人才租賃類REITs產品——海南省人才租賃住房第一期資產支持專項計劃之時,深交所方面表示“將積極推進公募REITs進程”。

  據北大光華學院統計,中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元的龐大規模。《每日經濟新聞》記者注意到,此前上交所也曾召集十多家基金公司開會,鼓勵上報公募REITs方案,公募REITs產品可謂呼之欲出。

  呼之欲出

  “就像一棟樓的IPO。”對于公募REITs,戴德梁行高級董事胡峰通俗地解釋為“將一棟物業權益分成不同的份額上市交易,像投資股票一樣,每人都能持有一部分的份額,享受該部分的收益,這部分的份額流動性較好。”

  事實上,我國已經有很多類REITs產品。

  據相關研究機構數據,截至2018年12月31日,我國共發行類REITs產品46支,發行金額累計957.1億元。

  2018年,國內共發行類REITs產品15只,發行金額為277.58億元,持有物業類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、物流倉儲中心、書店和社區商業等。

  2019年2月,全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在《清華商業評論》上發表署名課題文章中指出:“目前,中國推動公募REITs已具備較好的基礎。2015年以來,國家政策也多次明確支持。截至2018年6月底,中國香港、新加坡市場分別有5只、11只REITs共持有76處中國境內物業,已發行的境外REITs資產收益表現良好。”

  《每日經濟新聞》記者注意到,在2018年發行的類REITs產品中,超過50%的標的資產物業類型集中在租賃住房。

  克而瑞研究中心報告指出,據不完全統計,2018年我國50家房企在長租公寓資產證券化方面,發行規模已達107.21億元,相比2017年增長了168%。截至2018年底,50家房企長租公寓資產證券化獲批額度已突破1000億元,約860億元待發行,預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放,將進一步助推房企在長租公寓市場的布局。

  據了解,目前多家大型基金公司正在積極上報公募REITs方案,試點產品或在年內出爐。

  資金激活

  雖然行業的普遍共識是長租公寓充滿前景,但是無法否認的是,長租公寓行業前期投入大、回報周期長的特點,也令其陷入了尷尬的境地。

  對于長租公寓等新業務,萬科董事長郁亮曾表示:“如果說我們指望新業務要賺大錢,那是癡心妄想。”

  龍湖CEO邵明曉也認為:“但現在還在投入期,這個板塊剛剛開始。”

  從國外公寓類REITs發行情況看,該行業的資金吸引能力也不甚樂觀。據戴德梁行發布的《亞洲房地產投資信托基金研究報告》,截至2018年6月30日,亞洲市場上共有168只REITs,總市值達2348億美元,而公寓類REITs只有8只,占比較小。

  國內為打破長租公寓的資金掣肘,近一兩年各種背景企業的REITs類產品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

  公寓類REITs增長速度是所有資本類型中最快的。據戴德梁行統計,截至2019年3月,國內已發行的租賃住房資產證券化產品在過去1年半的時間內已達14單,發行規模170億元。最近的15單類REITs產品中,長租公寓項目占據了9席,是最近發行勢頭最猛烈的資產類型。

  胡峰向《每日經濟新聞》記者表示:“長租公寓是非常適合發行REITs的資產類別。一方面,長租公寓本身具有‘資產特定化、租金收入穩定、運營模式清晰’的特點,政策帶動下租賃住房市場的發展為REITs提供了大量可選擇的基礎資產;另一方面,目前租賃住房的退出方式比較單一,而REITs恰恰可以幫助開發商解決開發、運營過程中的資金需求量大的問題。因此,租賃住房物業是開展資產證券化業務的合適選擇,預計未來將占據REITs市場重要地位。”

  風險防范

  然而每個硬幣都有兩個面,公募REITs的風險同樣值得防范。

  首先是物業質量問題。公募REITs關注的應該是較為優質的資產,可以持續帶來收益,如果專業機構沒有做好盡職調查,“使得收益較差資產通過過度包裝進入公募REITs市場,則會令公募REITs成為一些企業資產退出通道的風險。”胡峰說。

  其次是物業運營能力將受到更大考驗。令存量資產持續增值,必然對物業的運營能力提出了更高要求。

  胡峰表示:“如果不能在運營質量上提高,那么REITs的收益也很難得到提高,畢竟任何投資都有風險。”

  據北大光華學院統計,從發達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較,中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元,這樣一個龐大的市場,目前是呼之欲出的。

  公募REITs再一次讓長租公寓領域充滿想象。

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